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物流评论 | 万科失手房地产 转眼成为物流地产龙头

日期: 2017-08-21
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一面是众多大佬趋之若鹜,一面却又是大量资源的闲置, 国内仓储呈现出了一种自相矛盾的悖论局面。


2017 年,万科刚失手了上半年房地产企业的销量冠军;转眼,成为了国内物流地产的龙头老大。


普洛斯是全球物流地产领域的绝对巨头,目前在全球 117 个城市持有或管理 5492 万平方米的物流设施,对应资产价值约 410 亿美元。其中,近 48.6% 的物流仓储设备都分布在中国,其在中国的市场份额超过第 2 到第 10 名的总和。


从今年年初起,来自世界各地的资本大玩家就在摩拳擦掌,有意竞购普洛斯的私募股权,包括黑石、KKR、华平投资等。7 月 14 日,由万科、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团以 790 亿元收购这家全球物流巨头,成为亚洲历史上最大的私募股权并购。


其中,万科出资 170 亿元,占股 21.4%,成为普洛斯的第一大股东。中国物流地产即将迎来新局面。




启蒙阶段的中国物流地产

其实前不久也发生了一件大事:6 月 2 日,黑石集团发布公告称, 中投集团以 122.5 亿欧元收购黑石集团旗下欧洲物流地产机构 Logicor。 Logicor 是欧洲最大的物流公司之一,在 17 个国家有 1365 万平方米的物流资产,630 个配送中心,业务主要遍及欧洲国家。


这正在说明——物流地产越来越受到资本的青睐,尤其是国内资本。


中国还处于一个物流地产发展的初级阶段,对于“物流地产”这个概念的认识还在不久之前。那是 2003 年由普洛斯将这个概念带进中国的。也是从那时起,普洛斯开始在中国开展业务。目前在国内 38 个主要城市投资、建设并管理着 237 个物流园, 基本形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市的物流配送网络。


进入 2017 年,伴随着国内房地产发展从增量开发迈入存量持有阶段的趋势越发明显。而物流地产的高收益率、高回报率外加稳定的特点成为了资产配置的香饽饽,潜力也最被看好。“物流地产”一词在今年被反复提及,投资人与投资公司开始关注, 媒体报道也随之络绎不绝。


“ 但这当中存在很大误解。” 中城仓储执行董事、罗卡角中国物流地产研究院院长周建成博士,在接受此次采访的时候,提到虽然物流地产开始受到关注,但由于进入中国历史尚浅,人们对物流地产理解,尤其是仓储使用情况的认识存在误区。


“第一个就是大家普遍认为国内物流仓储供求量存在巨大缺口。”周建成博士表示,其实中国物流地产供求总量相对平衡,并不存在总量严重短缺的情况。


国家统计局数据显示,截至 2014 年底,中国营业性通用(常温) 仓储面积总量达 9.1 亿平方米,增速与社会物流总额和物流费用的增速相匹配。2015 年,中国仓储竣工面积为 5328 万平方米,再加上冷冻仓储的面积,整个中国仓储面积总量预计可达 10 亿平方米。2016 年第一季度,中国物流地产空置率甚至达到 15.2%, 所以并不存在巨大缺口。


但这是总量上,中国之所以物流地产的发展姗姗来迟,主要是有我们自己的国情。目前中国物流地产供给制是以国企为主导、以民企和外企为补充的基本格局,形成国企市场化不足,民企和外企相互竞争的局面。


作为整个行业的巨头,普洛斯在中国遥遥领先后面的任何一家企业, 但是根据其 2015 年年报显示,在中国地区仓储面积为 1490 万平方米, 也仅占整个社会仓储面积(10 亿平方米)的 1.49%。主要是大部分国企拥有的物流地产并没有实现充分的市场化运作,没有对全社会与整个市场充分开放,空置率的数据也不透明,主要起到了稳定物流地产市场的作用。


而这些年,新增物流地产需求的主要供给者,还是如普洛斯、宇培、易商等民企与外企。如平安不动产、万科等都是近年来才加入该行业的跨界新成员。

供给侧结构性短缺

近年来,零售业正在发生变化: 越来越多的传统零售商开始寻求线上发展,而电商公司则开始加强线下布局,大家都想提升物流的效率。制造业也在发生变化:一些新兴制造商开始尝试跳过传统的分销模式,直接向消费者进行销售,这意味着制造方需要更大的空间、更专业的物流设备去实现。这些变化,都刺激着仓储需求的增长。


而这个新增的需求市场,就是国企没有参与进来,充分让民企和外企抓住发展机会的一块“肥肉”。


但不是所有仓储都在需求增大, 主要是高标物流仓储和立体仓库。需求方主要包括传统零售、高端制造业、电商以及第三方物流。当然,不同需求方有不同的要求与考虑,在对高标库的选择上也会呈现差异。


据美国物流地产巨头安博数据报道,“相比于传统零售商,电商每达到十亿美元的销售额需要约 120 万平方英尺物流设施面积,需求量是传统零售商的三倍。”而随着社会对于第三方物流认知的加深,对专业化的寻求,尤其是高端制造业转向使用第三方物流将会得到增长。因此,有媒体进一步表示:“电商以及第三方物流将逐步成为拉动高标仓储需求快速增长的主要动力。”


那电商与第三方物流的要求是什么?例如距离核心城市近,交通较便利,往往要选择核心城市。但从目前的国内仓储分布来看,北上广深一线城市的仓库空置率低,而且因需求增大,租金还在不断上涨,还面临着土地供应不足、地价高昂等问题,供给较不足。


而零售和制造业客户对位置和交通便利性要求相对较低,对租金较为敏感,大多寻求二三线城市的仓库。仓库一定有,但由于零售开始转战线上,制造业转向使用第三方物流,导致二三四线城市仓库空置率较高,租金下跌,呈现供过于求的局面。


所以整体而言,国内供给侧出现区域结构性短缺的问题,还有产品结构性短缺的问题。


去年,易果生鲜和本来生活先后完成 2 亿美元和 1.17 亿美元的融资。随着生鲜电商的快速崛起,冷库、生鲜品仓储需求空间巨大。


中国是世界第一大水果和蔬菜生产大国,但国内的水果价格依旧不比别国的便宜多少,如泰国等东南亚国家。原因在于国内的现实状况是:遇上收获季,大量果蔬可供给,但由于保存时间较短,产品过剩,大量因无法存放而腐烂;反之,遇上非收获季, 因果蔬供给不足,导致短时间内价格飞涨。如何满足大量生鲜品流通环节的存储需求,就是冷库市场的机会。


根据相关数据统计,美国全国肉类消费量达 383 亿千克,现有冷库容积 1.15 亿平方米;印度消费总量是 56 亿千克,也有冷库 1.31 亿平方米。而中国全国肉类消费量为 796 亿千克, 需求最大,但冷库容积却最小,只有 9562 万平方米,当中的缺口也并不小。


随着生鲜电商的加速发展,冷链物流将会成为核心竞争力,冷库价格连连走高,而这也是物流地产未来的重要发展方向之一。


为什么说中国的物流地产还处于初级阶段?除了前呈现出以上对于需求方企业来讲的问题以外,目前国内有一个巨大的潜力显著的市场亟待发掘。作为个人,国内居民对仓储的需求量还很低,对自存仓储的认知程度不高,但并非没有需求。相反,一个巨大的群体在嗷嗷待哺。

公共仓储成为新风口

得益于城市化的快速发展,自主存储业务开始得到认识与重视。


在美国,自助仓储已经有了很久的历史,发源于上世纪 60 年代。不同国家地区叫法不一,有的西方国家称其为“自助仓储”,或“私人仓储”, 香港、新加坡等地则多称之为“迷你仓库”。简单来讲,就和人们在银行租的保管箱一样,只是一个存的是钱和贵重物品,一个你什么都能存。


在人口稠密、人均居住面积较小的经济发达城市,需求最旺盛,自助仓储行业也最为发达。像香港、新加坡、东京的家庭平均居住面积在亚洲区域中算是数一数二小的,这三座城市的家庭平均居住面积不足 80 平方米。所以,多出来的只能找到自存仓库。


而目前北京和上海仓库的使用率只有香港的 7%。以中国城镇化率最高的上海为例,城市化率可以与发达国家美国、新加坡媲美。但自存仓行业落后于他国几十年,上海人均自存仓的面积不足新加坡的 10%,不足美国的 3%。

 

周建成认为,自存仓正在悄悄兴起。


InfraRed 投资公司在今年 5 月给大陆最大的存储仓库公司 China MiniStorage(CMS)投资了 2800 万美元。目前 CMS 在北京和上海共拥有 12 处存储仓库,同时也在联合办公空间里设置了 20 个寄物柜。

  

“理念其实和联合办公一样。” 周建成表示,现在许多联合办公区间也和自存仓的企业合作,其实都是把公共区域租给更多的城市人使用,让他们扩大能使用的建筑面积,哪怕他们不拥有所有权。

  

一线城市的寸土寸金,所有的空间都在涨价,并且仍有源源不断流向大城市分割更多空间与空气的人群。怎样去保障自己的生活,去过得舒服一点,靠的就是租赁空间,而未来这种公共仓储的租赁绝对是时代的需求。

  

有淘宝店主租来放产品的,有家里装修租来放生活用品的,甚至有宝宝长大过程中越来越多生活物品购入,又不舍得丢弃,而租一个自存仓来摆放的。这是城市化的发展为存储仓库带来的巨大发展机会。

  

上海目前已有 12 家自存仓企业, 而根据仲量联行最新发布的报告显示,存储仓库由于巨大的增长潜力和越来越多的公众关注度,正在受到越来越多私人和机构投资者的关注.

  

因为高收益,仓库一般无需打理, 只用前期把监控装备、防火设备等工作做好,需要人力很少,由保安或管工留意监控,电脑控制开关就好,无

  

需再投入别的,日常运营相当简单, 因此低运营成本加上高需求能带来极高的利润。

  

在美国,最大的仓库公司 Public Storage 今年第一季度的收入就达到 5.38 亿美元,而运营成本只有 1.49 亿美元,毛利率达到 72%。这是公寓房地产商 Equity Residential 毛利率的两倍。

  

在欧洲,德意志银行今年发布的报告中预测,未来 5 年欧洲优质仓库地产的年平均回报率为 7.6%,高于商业地产的 6.4% 和办公地产的 5.2% 。

  

在亚洲,据仲量联行此前的数据报道,“港台两地的自助仓储收益率为 2%~4%,东京和新加坡为 5%~7%, 而中国内地和印度某些地区最高可达 8% 或者更高。”

  

公共仓储成为一门新的好生意, 主要解决居住空间不足带来物品的存放问题。而这个问题归根结底是中国的房价日益高涨,人均居住面积日益变小的问题。如今,万科成为物流地产的老大,未来可在地产、物流甚至商业消费等多领域构建它提倡的全方位服务体系,打造“住宅 + 全周期城市配套服务”的生态系统。

  

也许在期待物流地产在中国迈入成熟发展阶段的同时,我们也可期待着万科的房地产和万科的普洛斯放一起,也许是前所未有的中国独创的新玩法。



图片来源:库士会


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